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关于印发乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知

发布时间:2017-07-13 11:32:47 | 来源:政策法规处

 

关于印发乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知

  乌鲁木齐县、各区人民政府,乌鲁木齐经济技术开发区(头屯河区)、高新技术产业开发区(新市区)、甘泉堡经济技术开发区管委会,市属各委、局、办,各相关单位:

  《乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经201717日市人民政府第35次常务会议研究通过,现予印发,请认真遵照执行。

  201718

  乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

  总 

  第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)(以下简称《条例》)、《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(自治区政府令第187号)(以下简称《实施办法》),结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内实施国有土地上房屋征收与补偿活动。

  第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、信息公开的原则。

  第四条 市住房保障和房产管理局是本市国有土地上房屋征收与补偿工作的管理部门,所属市房屋征收与补偿管理办公室负责全市国有土地上房屋征收与补偿工作的组织、协调和实施,对各区(县)国有土地上房屋征收与补偿工作进行指导、监督和考核,并对从事房屋征收工作的人员进行法律、法规和相关知识的培训考核。重大建设项目或者跨行政区域的建设项目的房屋征收与补偿由市人民政府负责,市房屋征收与补偿管理办公室组织实施。

  第五条 区(县)人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作,区(县)房屋征收部门负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。发展改革、建设、城乡规划、国土资源、财政、公安、城市管理、工商、审计、税务、人力资源和社会保障、社会综合治理等部门应当在各自职责范围内,协同做好国有土地上房屋征收与补偿工作。

  第二章 征收决定

  第六条 依法确需征收房屋的各项建设活动,由负责房屋征收工作的人民政府组织发展改革、建设、城乡规划、国土资源等部门,根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,拟定征收项目计划,确定征收范围。老旧城区改造(包括棚户区,下同)、保障性安居工程建设项目应当纳入本市国民经济和社会发展相关专项规划。

  第七条 依法确需实施征收的各项建设活动,在取得发展改革部门项目备案、核准或批复文件后,城乡规划部门出具征收蓝线和符合城市规划的规划设计条件,国土资源部门出具符合土地利用总体规划的确认文件。

  第八条 房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当向社会发布暂停办理征收范围内新建、扩建、改建房屋,改变房屋、土地用途的有关审批、备案登记手续的公告,并书面告知城乡规划、城市管理、建设、房产、国土资源、工商、税务、公安等有关部门暂停办理相关手续,暂停期限不得超过1年。

  房屋征收范围确定后,征收范围内的单位和个人不得进行下列不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,不予补偿:

  (一)新建、改建和扩建房屋及附属物;

  (二)改变房屋和土地用途;

  (三)房屋租赁;

  (四)企业、个体工商注册登记;

  (五)其他不当增加补偿费用的行为。

  第九条 房屋征收部门在拟定征收补偿方案前,应当对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积以及居民户籍、人口、收入状况等情况进行调查登记,被征收人应当予以配合。负责房屋征收工作的人民政府应在征收决定公告发布前,对未办理不动产(房屋所有权)登记或者与登记不符的建筑组织城乡规划、国土资源、建设、房产、工商、税务等部门进行核实认定。核实认定结果由房屋征收部门负责送达被征收人,并在征收范围内予以公告。被征收人对调查登记或者核实认定结果有异议的,可以向出具认定结果的部门申请复核;异议成立的,应当予以纠正。

  第十条 征收范围内的房屋经调查登记或者核实认定后,房屋征收部门应当委托两家以上具有资质的房地产价格评估机构进行咨询性估价,并根据估价结果,拟定房屋征收补偿方案。委托进行咨询性估价的房地产价格评估机构应当由房屋征收部门在征收范围内公布。

  第十一条 房屋征收部门依据对被征收房屋的调查登记、核实认定和咨询性估价结果,估算被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、政府规定给予被征收人的补助、奖励等确定征收补偿费用总额,对征收补偿费用足额到位的期限以及专户存储、专款专用的承诺和产权调换房屋、周转用房总量、区位、面积、结构、功能、质量标准等进行现场检查核实后,拟定房屋征收方案。

  第十二条 区(县)房屋征收部门应当将房屋征收补偿方案、房屋征收决定、征收补偿资金预算、社会稳定风险评估报告,选定的评估、拆除机构,报市房屋征收与补偿管理办公室审核备案。

  第十三条 房屋征收补偿方案由负责房屋征收工作的人民政府组织发展改革、国土资源、城乡规划、建设、房产、财政、审计、法制等部门进行论证,公开征求公众意见(征求意见期限不得少于30日),根据征求意见情况对征收补偿方案进行修改,并将修改后的征收补偿方案及意见的采纳情况在征收范围内予以公布。因老旧城区改造需要征收房屋的,全体被征收人半数以上认为征收补偿方案不符合征收法规、规章规定的,负责房屋征收工作的人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,根据听证会结果对征收补偿方案进行修改。

  第十四条 负责房屋征收工作的人民政府作出房屋征收决定前,应当组织城乡规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革、公安、信访、社会管理综合治理等部门,以及街道办事处、社区居民委员会进行社会稳定风险评估。负责房屋征收工作的人民政府作出房屋征收决定涉及被征收人100户以上的,应当经负责房屋征收工作的人民政府常务会议讨论决定。负责房屋征收工作的人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告,公告应当载明征收补偿方案、补偿协议签约期限、禁止在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为、对征收决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的期限及复议机关和管辖法院。

  第三章   

  第十五条 房屋征收补偿协议由实施房屋征收的部门与被征收人签订。被征收房屋的建筑面积和房屋用途,以不动产登记簿(房屋登记簿)记载为准。

  第十六条 房屋征收部门根据征收补偿方案和评估结果拟定征收补偿协议,组织被征收人签约。

  第十七条 被征收人不同意咨询性评估机构出具的评估结果的,征收部门组织被征收人重新选定房地产价格评估机构进行分户评估。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数选定、随机选定等方式确定。

  房屋征收部门或者被征收人对评估结果有异议的,可以自收到评估报告之日起5日内向原房地产价格评估机构申请复估,对复估结果仍有异议的,可以向乌鲁木齐市房地产价格评估专家鉴定委员会申请鉴定。房屋征收部门依据经鉴定的房地产价格评估报告组织签订征收补偿协议。

  第十八条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。房屋价值由评估机构根据房屋征收评估办法并参照被征收房屋同区位类似房地产的市场价格评估确定。

  (一)被征收房屋合法建筑面积低于50平方米的住宅房屋,给予面积补贴。补贴面积=50平方米-被征收房屋合法建筑面积,补贴面积不收取差价款。

  (二)被征收房屋为住宅且被征收人选择货币补偿的,在同区位类似房地产评估价格的基础上上浮20%给予补偿。房屋货币补偿金额按照下列公式计算:被征收人房屋货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×被征收房屋同区位类似房地产市场评估单价×(1+20%+补贴面积×被征收房屋同区位类似房地产市场评估单价。

  (三)被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当在政府统筹调配的安置地点进行安置,安置后的居住条件不能低于被征收前的居住条件。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的,房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿:损失补偿≥(产权调换房屋套内建筑面积×产权调换房屋公摊系数)-(被征收房屋套内建筑面积×被征收房屋公摊系数)。

  第十九条 被征收房屋批准用地范围内的土地使用面积超出房屋合法建筑面积的部分,应当按照土地市场价给予补偿。不得将空地面积计为房屋建筑面积进行补偿安置。

  第二十条 建筑经依法核实认定后,对认定为合法建筑的给予全额补偿;对认定为违法建筑的,不予补偿。

  第二十一条 房屋征收部门向社会发布暂停办理征收范围内房屋的相关手续公告前,将住宅改变为商业经营用房,并已经以该房屋为住所地办理工商、税务登记,且实际用于经营的部分,认定为改变用途的建筑,以下列方式进行补偿安置,不支付停产停业损失。

  (一)被征收人要求货币补偿的,对实际用于经营部分由房地产评估机构按照房屋实际状况评估,并进行权益状况和实物状况调整后,确定房屋价值补偿。

  (二)被征收人要求产权调换的,以住宅进行安置并按前款规定,计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价。

  (三)房屋征收部门向社会发布暂停办理征收范围内房屋的相关手续公告后,新建、改建、扩建的房屋,违法建筑的部分不予补偿;将住宅改变为商业经营用房的,按照住宅进行补偿。

  第二十二条 征收未向房屋居住人出售的单位自建住宅且房屋居住人未享受过房改政策的,建房单位选择货币补偿的,应当将80%的货币补偿支付给房屋居住人;建房单位选择产权调换的,应当用产权调换房屋安置房屋居住人。

  本条所称房屋居住人,是指居住在单位自建房的职工(含下岗、分流、解聘人员)、职工遗属或者与其具有抚养、赡养义务的利害关系人。

  第二十三条 征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房,选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当支付临时安置补偿费或者提供周转用房。对已向被征收人提供周转用房的,在约定过渡期限内不支付临时安置补偿费。选择货币补偿或者现房产权调换方式的,一次性支付三个月临时安置补偿费。

  临时安置补偿费由房屋征收部门依据房地产评估机构估算的租赁价与被征收人协商确定后支付。评估时点为房屋征收决定公告之日。超过补偿协议约定的过渡期限,产权调换房屋还未交付的,应当按照实际期限补足临时安置补偿费。

  实际过渡期限自被征收人腾空房屋交付拆除之日起至产权调换房屋交付之日止。

  第二十四条 因征收非住宅房屋造成停产停业损失的,按照以下方式补偿:

  (一)被征收人选择产权调换的,根据停产停业期限,比照房屋征收决定公告之日类似被征收房屋市场租金价格的2倍按月给予停产停业损失补偿;被征收人认为停产停业损失补偿不足以弥补实际损失的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益,以及因停产停业造成的职工遣散费、设施设备拆除转让损失、存货低价出售损失等证明材料,由房地产价格评估机构进行评估,并按评估结果给予补偿;

  (二)被征收人选择货币补偿的,房屋征收部门应当与被征收人按照前项规定的标准,协商确定给予不少于两个月的一次性停产停业损失补偿。被征收房屋的生产经营者不是被征收人的,停产停业损失补偿应当支付给生产经营者,需要提供停产停业损失证明材料的由生产经营者承担。被征收人与生产经营者对停产停业损失补偿分配另有约定的,从其约定。

  第二十五条 选择货币补偿的,给被征收人一次搬家费;选择产权调换的,给被征收人两次搬家费。搬家费的标准应根据实际情况在征收方案中明确。拆除仓储、工业生产用房的搬迁费,根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况,按照有关规定评估确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备,可以按有关规定通过评估确定其实际价值给予相应补偿。

  第二十六条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。签订补偿协议(老旧城区改造项目,征收补偿协议生效)后,一方不履行协议,另一方可提起诉讼。负责房屋征收工作的人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  第二十七条 在征收决定规定的签约期限内,房屋征收部门与被征收人达不成征收补偿协议的,房屋征收部门应当依据征收补偿方案及经房地产价格评估专家委员会鉴定的被征收房屋价值评估报告及时报请负责房屋征收工作的人民政府依法作出征收补偿决定。征收补偿决定应当送达被征收人,并在征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又未在房屋征收补偿决定规定的搬迁期限内搬迁的,由负责房屋征收工作的人民政府依法申请人民法院强制执行。申请人民法院强制执行前,房屋征收部门应当书面催告被征收人履行房屋征收补偿决定。人民法院裁定由负责房屋征收工作的人民政府组织强制执行的,负责房屋征收工作的人民政府在强制执行前应当制定应急预案,进行社会稳定风险评估,并书面通知被征收人强制执行的时间、方式。

  第二十九条 征收房屋时,被征收人积极配合征收工作,并在征收决定确定的签约期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的,房屋征收部门应当分段给予奖励,超出签约期限的不予奖励。奖励标准为:

  (一)被征收合法建筑面积100以下(含100平方米),按600/平方米给予奖励,每户不低于3万元;

  (二)被征收合法建筑面积超过100平方米小于200平方米(含200平方米)的部分按400/平方米给予奖励;

  (三)被征收合法建筑面积超过200平方米小于300平方米(含300平方米)的部分按200/平方米给予奖励;

  (四)被征收合法建筑面积超过300平方米以上的部分按100/平方米给予奖励。

  有下列情况之一的,被征收人不得享受本办法规定的奖励:

  (一)在房屋征收补偿方案确定的签约期限内未签订补偿协议的;

  (二)在房屋征收补偿方案确定的签约期限内签订协议,但未按协议约定期限腾空房屋交付拆除的;

  (三)由负责房屋征收工作的人民政府依法作出征收补偿决定的。

  第三十条 补助办法。

  (一)持有乌鲁木齐市《城市居民最低生活保障证》的被征收人,给予每户1万元的补助。生活困难且持有《残疾证》的残疾人,给予每人1万元补助。

  (二)房屋征收部门应当将补助发放情况在房屋征收范围内予以公布。

  (三)征收直管公房和单位自管公房,其合法承租人符合上述补助相关条件的,可以参照上述规定执行。

  第三十一条 对于本办法制定的补偿标准、奖励办法和补助办法,各区(县)人民政府及所属房屋征收部门不得随意变动、提高或降低,如需对补偿标准、奖励办法和补助办法进行调整的,须由各区(县)人民政府书面报请市人民政府批准后,方可执行。

  第三十二条 房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收补偿档案应当允许被征收人查阅,接受被征收人监督。

  第四章 附则

  第三十三条 负责房屋征收工作的人民政府和房屋征收部门在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十四条 本办法自公布之日起施行,由市房屋征收主管部门负责解释。

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